עם עליית המחירים של הדירות בישראל , עולה השאלה אם לקנות דירה ולשלם משכנתא גבוהה אבל לא "לזרוק" את הכסף על תשלום דמי שכירות. מצד שני גם אם התקבלה החלטה לרכוש דירה, עולה השאלה השניה, באיזה אזור או עיר ? יש את אזור המרכז המפותח עם אפשרויות תעסוקה מגוונים ויש את אזורי הפריפריה , עם מחירי דירות נמוכים יחסית אבל מחסור בתעסוקה ובמקומות בילוי.
במאמר זה נתמקד ביתרונות וחסרונות ברכישת דירה או אפילו שתי דירות בפריפריה.
היתרונות
מחיר הדירה: מחירי הדירות במרכז הארץ ובאזור ירושלים בשיא (נכון לסוף 2019 ) ,בשכונות מסוימות היו גם ירידות במחירי הדירות באחוזים בודדים. מה שגורם למחירי הדירות בפריפריות להיות מאוד אטרקטיביים להקשעה, למי שבכל זאת מעוניין להשאר להתגורר באזורים המאוכלסים של המדינה – מרכזה.
העליות הנוספות : כפי שפירטנו במאמר העלויות הנוספות הנלוות לרכישת דירה כמו: תשלומי מס הכנסה, הוצאות לאנשי מקצוע יהיו זולים יותר על נכס שעלותו נמוכה יותר כי הם נקבעים על פי אחוז משווי הנכס, וככל שהשווי נמוך יותר, העלויות נמוכות יותר.
אזורים מתפתחים עם פוטנציאל לעליית ערך של הדירה : נכון , גם במרכז הארץ ישנן שכונות בהם יש תוכניות להיתחדשות ופיתוח ערוני, אבל הן בודדות והמחיר ההתחלתי בכל מקרה גבוהה ממה שנוכל למצוא באזורי פריפריה.
יש תוכניות לפיתוח האזורים הרחוקים יותר מהמרכז. כדי לקרבם למרכז יש תוכניות לסלילת מסילות ברזל ,הוספת קווי אוטובוס, סלילת כבישים חדשים ומהירים. במטרה להגדיל את האוכולוסיה ולהעלות את רמת החיים בעיר , מפתחים ובונים שכונות חדשות בעלות סטנדרט בניה גבוה, תשתיות טובות ומרכזי בילוי .כל זה בכדי למשוך אוכלוסיות בעלות רקע סוציאקונומי גבוהה יותר , כדי להעלות את הרמה הכללית של העיר, מה שבהמשך יביא לעליית מחירים בכל העיר.
נקודות שחשוב לשים עליהם לב לפני שמתמקדים באזור
- האם ההגירה היא חיובית.
- האם יש תעסוקה או תכנון לפיתוח אזורי תעסוקה , מפעלים, מסחר, קניונים ועוד.
את כל זה ניתן למצוא באתרי אינטרנט שונים, בלי לצאת מהבית. לאחר שתתמקדו בעיר מסוימת או אולי שכונה, רק אז ,תצאו מהבית ותגיעו פיזית למקום בו תרצו לקנות את הנכס.
חסרונות
מרחק ממקום מגורים של הרוכש:
מי שמגיע מהמרכז, כמו רוב האוכלוסיה בארץ, כל תהליך הרכישה באזור שלא מוכר ולא נגיש תוך חצי שעת נסיעה ברכב, נראה מאיים וקצת מפחיד. אבל ,כמו שרשמנו למעלה, לפני שנצטרך להיכנס לאוטו ולהגיע לדירה, עושים מחקר שוק באינטרנט.
כשאנחנו כבר בעיר בה בחרנו, לבדיקת הנכסים, חשוב למצוא את אנשי המקצוע הגרים בעיר. הם יחסכו לנו את ההגעה לעיר בעתיד. מתווך – רק אם יהיו נכסים שעומדים באמת בקרטריונים שקבענו ולפעמים גם נכסים שרק עכשיו יצאו לשוק, למכירה, המתווך יצור איתנו קשר ואז כמובן שנגיע . אנשי מקצוע לשיפוץ או תיקון הדירה כמו: אינסטלטור, חשמלאי, זגג וכו' – לבדוק וליצור קשר איתם מראש, כדי שלכשנצטרך תיקון בדירה שהשכרנו , נידע למי לפנות , נישאר בבית והכל יטופל בשלט רחוק.
חשש שלא תהייה עליית ערך :
העלייה במחירי הדירות אשר הערכנו שתגיעה, לא הגיעה. יכולות להיות מספר סיבות:
- ירידה או עצירה כללית במחירי הדירות (מקומית או ארצית) .
- תוכניות בניה, התחדשות העיר ופיתוח השכונה שלא יצוא לפועל , נדחו או התבטלו לחלוטין.
- מחסור בתעסוקה וצורך לצאת מחוץ לעיר כדי להגיע לעבודה. יחד עם תחבורה או כבישים לא מפותחים או מתפתחים ,יכול להביא להגירה שלילית.
- מצב סוציו-אקונומי נמוך, המצב הכלכלי של תושבי השכונה והאזור מתחת לממוצע הכללי. בדרך כלל משפחה או פרט מוציא שליש מההכנסה שלו על מגורים, אם זה שכר דירה או תשלום משכנתא. במידה וההכנסה נמוכה , לא תתאפשרנה עליות לא בשכירויות ולא במחירי הדירות למכירה כי לא יהיו ביקושים למחירים שהם יותר גבוהים מהקיים באזור. אם המחירים יעלו, האוכולוסיה שלא תוכל לעמוד בהוצאות על הדירה תעבור למקום אחר , מה שיתרום להגירה שלילית.
- השקעה בחינוך באותה השכונה או עיר,רמת חינוך טובה בעיר – זהו אחד הגורמים להגירה חיובית לעיר של משפחות עם ילדים או משפחות בתחילת דרכן או בכללי האכלוסיה הצעירה. במידה ולא תהייה השקעה בתחום הזה. זה ישפיע לרעה על הגירה חיובית, במידה ורמת החינוך תדרדר, יכול לגרום או להגביר את ההגירה השלילית. הגירה שלילית גורמת לביקוש לרדת מה שיגרום לירידה במחירי הדירות.
עם כל האמור לעיל, במידה ובונים על עליית ערך של הדירה והשבחה , כדאי יותר להשקיע באזור חלש יחסית מבחינת האוכלוסייה כי הסיכוי שיקבלו תשומת לב בהתחדשות עירונית רבה יותר מאזור שכבר מפותח, מה שיעלה את מחירי הדירות באזור בעתיד.
נקודות לתשומת לבכם ,איך נידע שלשכונה או לדירה יש פוטנציאל לעליית ערך:
פיתוח סביבתי כפי שרשמנו למעלה, שכונה הנכללת בפיתוח סביבתי , עתידה לעלות במחירי הדירות
בניית שכונה חדשה פיתוח האזור על ידי בניה של שכונה חדשה עם תשתיות חדשות , תעלה את ערכה גם של השכונה הסמוכה לשכונה החדשה.
סלילת כבישים או מסילות רכבת חדשות צמצום זמני הגעה למרכז או לאזור מפותח יותר מבחינת אזורי בילוי ותעסוקה, תעלה את הסיכוי לעלייה במחירי הדירות.
דירה במצב ירוד דירה הדרושה לשיפוץ , גם אם הוא לא שיפוץ מאסיבי, לאחר שיפוץ נכון ,קוסמטי וגם לא, יעלה את ערך הדירה. הדגש הוא על שיפוץ נכון המתאים לצרכי האוכלוסיה הנמאת בסביבת הדירה.
התקשרו אלינו עכשיו לקבלת ייעוץ משכנתאות ופרטים על האפשרויות העומדות בפניכם ברכישת דירה בכל מקום בארץ.
איתי מרדיקס יועץ משכנתאות – 052-6007476
משרד -074-7419441
ניתן לבקר גם בעמוד הפייסבוק שלנו
Facebook.com/MardixFinance
בניית אתרים