רכישת דירה זהו תהליך שיכול לקחת מספר חודשים או אפילו שנה. אז כמו בכל תהליך , חשוב לתכננו,כי ללא התיכנון הסיכוי שיהיו במהלכו דברים כושלים או בלתי צפויים, גדל.
ההחלטות החשובות ביותר הן:
- קבלת החלטה היכן לגור – אזור מגורים:תתמקדו בעיר ובשכונה
- סכום ההון העצמי ומה גובה השכנתא שנקבל , כפי שמפורט כאן.
- בדיקה וחישוב העלויות הנוספות ברכישת דירה.
במידה ולאחר חשיבה, בדיקה וחישוב של שלושת הסעיפים ,אתם בתוצאה חיובית, זאת אומרת תוכלו לקבל משכנתא בהתאם להון העצמי ולקנות דירה באיזור שאתם מעוניינים , מה שנשאר זה לבצע את הפעולות / הצעדים הבאים:
בקשה לאשור עקרוני
לאחר שאתם יודעים באיזה אזור אתם מעוניים לקנות דירה, תבקשו מהבנק אשור עקרוני למשכנתא, בכדי לדעת האם הבנק מאשר לתת לכם משכנתא ומה גובה המשכנתא.
שירותי עו"ד
כשלב ראשון אתם צריכים לדעת מי הוא העורך דין שלכם. איתו תוכלו להתיעץ בנושאים שונים עוד בטרם חיפוש הדירה. שאלות של מיסוי ותכנון מס, בדיקה ראשונית של איזור מגורים מעודף ודירה שאתם שוקלים לקנות, וליווי במשא ומתן בהמשך.
שירותי יעוץ משכנאות
משכנתא זהו תחום רחב ודורש ידע רב כדי לקחת משכנתא שמתיאמה בול לדרישות ותוכניות שלכם , בלי לשלם ריביות, קנסות או עמלות מיותרות. הניסיון של יועץ משכנתאות יחסוך לכם זמן,כאב ראש, לחץ וכסף בכל התהליך ה"מפחיד" של לקיחת הלוואות בסכומים של מאות אלפי שקלים.
חיפוש דירה לרכישה
הגיע השלב של מציאת הדירה שבכוונתכם לרכוש. רצוי קודם כל לבדוק בדרך עצמאית מספר דירות באזור ורק לאחר מכן לפנות למתווך. כך תכירו את האזור ותדעו בדיוק מה הם הרחובות או הבניינים שאתם לא מעונינים בהם, מה סוג הדירות שתוכלו לרכוש בתקציב שלכם. הרושם שתשאירו למתווך הוא של אנשים רצינייים ,לכן ההצעות שתקבלו מהמתווך יהיו בהתאם.
רצוי לבדוק את הדירה בשעות וימים שונים, לדבר עם השכנים , להסתובב באזור ובתוך הבית עצמו. תשארו בדירה עצמה לפחות 20 דקות, כך תשימו לב ליותר פרטים ותוכלו לשוחח עם בעל הדירה על הסביבה ועל הסיבה לרצון שלו למכור את הדירה. כך תקבלו מידע רב ונכון יותר על השכונה והדירה עצמה ולא תהיו מופתעים מדברים לא נעימים.
בדיקות מקדימות של הדירה
לאחר שמצאתם דירה שמתאימה לכל הקרטריונים שלכם (או יותר נכון לרובם ), בשלב הזה תוכלו לפנות לעורך דין בכדי שיבצע בדיקת המצב המשפטי והמצב התכנוני של הדירה. אם יש חששות או ספקות ,לפעמים עדיף לקחת שמאי באופן פרטי , שיבדוק את המבנה כראוי ויעריך את מחיר הדירה. מה שיחסוך הרבה בעיות בעתיד.
משא ומתן על הדירה
לאחר שאתם יודעים שאין בעיות מבחינה משפטית ותכנונית או יתכן ויש בעיות שאתם יכולים ורוצים לפתור אותם, תתחילו במשא ומתן בהתאם לממצאים . תבקשו הנחה על מחיר הדירה אם מצאתם ליקויים שאתם מוכנים לפתור. תשתמשו במתווך ,אם לקחת את שירותיו. אם תסכימו לשלם לו יותר מהמקובל בשוק, הוא יעבוד בשבילכם ויתכן ויוריד אחוז לא מבוטל ממחיר הדירה.
חתימת חוזה
אם לאחר משא ומתן הגעתם למחיר המקובל על שני הצדדים, צריך להתקדם לחתימה על חוזה קניית הדירה. עורכי דין מומחים בכל הקשור לחוזה ויעמדו על שזכויותכם ויפתרו בעיות ומכשולים וישתדלו לעשות זאת בזמן הקצר, כי גם הם מעוניינים לסיים את התהליך כמה שיותר מהר. מצד שני אל תתנו לאף אחד להלחיץ אותכם, תמיד תוכלו לסרב ולחפש דירה אחרת לרכישה .
חתימה על משכנתא בבנק
יש חוזה, הגיע זמן לשלם. מקובל לשלם חלק ממחיר הדירה כבר בחתימה על החוזה. לכן משתמשים בהון העצמי כתשלום ראשון. במקביל עובדים על קבלת משכנתא בתמהיל הנכון ובתנאים הכי טובים לכם. תנו ליועץ המשכנתאות לעשות את העבודה, מה שישאר לכם זה להגיע לבנק ורק לחתום על הסכם המשכנתא.
רישום הערת אזהרה
לאחר החתימה על חוזה המכר, על העורך דין של הקונה לבצע רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. מה שאומר שקיימת התחייבות מהמוכר להעביר את הדירה על שם הקונה. כך לא ניתן למכור את אותו הנכס לצד נוסף, שלישי. מומלץ לבדוק שלא חל שינוי במעממד המשפטי של הנכס, הבדיקה תגן על הקונה במידה ויהיו עיקולים ושיעובדים על הנכס לאחר הרישום.
דיווח לרשויות המס ותשלום מס רכישה
עורכי הדין ידווחו תוך 30 יום מחתימת החוזה ,על העסקה לרשויות המס. הרוכש מגיש הצהרה בנוגע לרכישה וכן תחשיב מס רכישה .גובה המס יחוייב על פי התחשיב העצמי שנעשה, אבל צריכים להמתין עד לאשור ממס הכנסה אשר צריך להעביר אישור מס רכישה ,מה שמהווה אישור לרישום בפנקסי המקרקעין . אם המס חושב לא נכון ויש להשלימו ,יישלח שובר תשלום מתוקן שיהווה אישור לרישום בפנקסי המקרקעין רק לאחר ששולם.
תשלומים נוספים על חשבון הדירה
על פי הרשום בחוזה, הפריסה של התשלומים, מהראשון בעת חתחמת חוזה המכר ועד לאחרון במועד מסירת החזקה. ישנו לפחות עוד מועד באמצע, בו מעבירים חלק נוסף למוכר הדירה. מספר המועדים תלוי בתקופה הכוללת של כל התהיך, ככל שהיא מתארכת מספר התשלומים גדל. תשימו לב ותכננו מראש את זמני התשלום, אם אתם תלויים בתנאי העברת הכספים בגין הדירה שלכם שמכרתם או באישורים והעברת המשכנתא או הלוואות. יתכן גם המוכר תלוי בחוזה הרכישה שלו וזמני העברת הכספים בו. הכל מעגלי וחשוב לא לטעות כי איחור או עקוב בתשלום יכול לגרור כנסות ותשלומי ריבית. כל זה בהתאם לחוזה המכר שנחתם.
התשלום האחרון
התשלום האחרון מועבר למוכר לאחר ביצוע מסירת החזקה והעברת כל המסמכים הדרושים לרישום בטאבו :אישור מס שבח ,אישור הוועדה המקומית בדבר תשלום ו/או פטור מהיטל השבחה, אישור עירייה . במקרה ולא כל האישורים התקבלו, התשלום האחרון מוחזק בחשבון נאמנות שנפתח על ידי עורך דינו של המוכר, ורק לאחר שכל המסמכים מועברים לרוכש הדירה, הכספים משוחררים מחשבון הנאמנות למוכר הדירה. אם רוכש הדירה לקח משכנתא, תמיד החלק האחרון הוא מכספי המשכנתא.
מעבר דירה
בידקו מבעד מועד את חברת המובילים , ואת כל מה שקשור להובלה ואריזה. אנשי מקצוע טובים ,במיוחד בשיא עונת המעברים , נתפסים מהר. כך שאם תדאגו מראש , המעבר יהיה יותר קל.
מסירת החזקה
שני הצדדים נפגשים בדירה, הקונה מעביר את הסכום האחרון למוכר, המוכר מצדו מעביר את המסמכים והאישורים הדרושים לרישום הזכויות על שם הקונה. בנוסף מעביר את מפתחות הדירה, הכניסה ללובי, למסחן ולתיבת הדואר ואת שלט החניה. מתבצעת קריאת מוני חשמל , מים וגז ומתבצעת העברת חשבונות של שלושתם על שם הקונה.
אם מדובר בדירה שהשוכרים נשארים שם גם לאחר העברת הבעלות על שם הקונה, נפגשים עם השוכרים ומחליפים את שם המוכר בשם הקונה בחוזה שכירות ובכל מה שקשור לתשומי שכר דירה.
רישום הדירה בטאבו
הרישום בלשכת המקרקעין נעשה על ידי עורך דינו של הקונה, לאחר שהצד המוכר מעביר את כל המסמכים הדרושים לרישום ונעשת מסירת החזקה .
חנוכת בית
זה הזמן למסיבה, לקבלת אורחים ומתנות. וכמובן הכי חשוב להנות מהדירה !
נכון , רכישת דירה זהו תהליך לא פשוט ולא מהיר אבל כדי שכל התהליך של קניית דירה יתבצע בצורה חלקה, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע!
איתי מרדיקס יועץ משכנתאות – 052-6007476
משרד -074-7419441
ניתן לבקר גם בעמוד הפייסבוק שלנו
Facebook.com/MardixFinance
בניית אתרים