אז התלבטתם, בחנתם ,חקרתם וחיכיתם ו .. בחרתם את האזור בו תרצו לקנות דירה . עכשיו צריכים שוב לעבור את כל התהליך ולבחור בין דירה יד שניה או דירה חדשה מהקבלן. לאחר בדיקה וחקירה שניה, גיליתם שיש פרויקט בניה חדש בדיוק במקום שאתם רוצים לגור. מה עליכם לבדוק כדי שתבחרו ותרכשו בסופו של דבר את הדירה מקבלן, שאתם רוצים בפועל ולא מה שנראה רק מדהים על הנייר.
להלן 11 נושאים אותם יש לבדוק לעומק בדירה מקבלן
מה הוא הפרויקט?
הגעתם למשרד המשווק את הדירות, תתכוננו מראש ותרשמו את כל השאלות שעולות לכם בראש. אם לא רשמתם את השאלות האלו, אז תוסיפו לרשימה:
נראות הפרויקט: סרטוט, הדמיה. מספר בניינים בשכונה ובפרויקט. איזה בניין מתחילים לבנות ראשון. מה הן סוגי הדירות בבניין, מספר הדירות , שטחים של כל דירה וחדר. כמה דירות גג, פנטהאוז וקרקע יש בבניין. כמה זמן יקח עד להשלמת כל הפרויקט ועד לכניסה לדירה (קבלת מפתח). העלויות והמפרט של החומרים והמוצרים שיבנו בדירה או העלות שתקוזז במידה ותרצו לוותר על פרט מסוים. האם יש כנסות ומהם. מהפגישה הזאת אתם צריכים לצאת ללא שאלות נוספות, אבל מצב כזה כמעט בלתי אפשרי, לאחר הפגישה יעלו שאלות נוספות שאותן תוכלו לשאול כבר ביצירת קשר טלפוני.
מיהו הבנק המלווה?
הבנק המלווה בדרך כלל מלווה וממן את הליך הבניה מכספו על ידי מתן הלוואה ליזם. בנוסף הוא מנהל את כספי הרוכשים המשלמים בגין רכישת הנכס. כך כל תשלום יופקד לחשבון הליווי של הפרויקט בעמצאות שוברים מיוחדים . מה שאומר שהכסף של הרוכש לא יועבר על שמו של רוכש אחר או לפרויק אחר שהיזם מנהל. בנוסף, הבנק המלווה מפיק את הערבות הבנקאית בגין הכספים ששולמו.
מה יש בסביבה?
מה קורה מסביב לפרויקט או הבניין? האם יש מבני ציבור, בתי ספר בתי כנסת, תחבורה ציבורית, מרכז קניות, בית קברות. האם יש סביבה רועשת או רועשת מדי כמו כבישים, שדה תעופה. מקום שלא נבנה עדיין כלום, כמו שדות, האם אמור להבנות שם משהו ? אם כן מה מתוכנן ואם לא מתוכן עדיין ,מה יעוד הקרקע? מבנה ציבורי או מבנה מגורים. אם כיום יש נוף האם הוא ישאר גם לאורך שנים הבאות? נוף יכול להשפיע על מחיר הדירה.
אם אתם חדשים בעיר , תבדקו את מערכת החינוך, האם קיימים מרכזי קניות ובילוי . מה קורה עם תשתיות, האם יש מספיק נגישות לבית, האם הכבישים פקוקים, מה מצב הכביש המוביל ליציאה מהעיר.
מי הוא היזם?
האם היזם משמש גם כקבלן?
מול היזם אתם סוגרים את העסקה, הוא אחראי על התכנון, ההיתרים, הליווי הבנקאי, השיווק והמכירה של הדירות. לכן חשוב ביותר לבדוק את נסיונו של היזם , המוניטין שלו והחוסן הפיננסי , עד כמה שזה אפשרי.
האם היזם משמש גם כקבלן? במקרים מסוימים עדיף להפריד בין היזמות לקבלנות. כך כשאלה הן שתי חברות נפרדות, היזם דואג לאינטרס שלו – להביא ללקוח , שהוא הדייר את המוצר המוגמר באיכות הטובה ביותר. לדוגמא, אם הקיר עקום ובנוי בצורה לא טובה, במקרים מסויימים צריך להרוס ולבנות מחדש מה שמצריך יותר הוצאות , במקרה שבו היזם והקבלן הם תחת אותה חברה, יתכן ויעדיפו לשים טיח או לתקן עם הוצאות כמה שיותר נמוכות.
מי הוא הקבלן?
מה הם הפרוייקטים אותם בנה , מה האיכות, סטנדרט הבניה ורמת הגימור של העבודות שלו. ביקורות והמלצות.כמובן כמו בסעיף הקודם, אם הקבלן הוא גם היזם, לשים לב להשלכות .
קיימת בעלות על הקרקע?
מי הוא בעל הקרקע? האם קיימים שיעבודים או עיקולים על הקרקע? האם ניתן להעביר הערת אזהרה והאם בכלל היא רשומה על היזם. האם אין מגבלות כלשהן כמו של רשויות המס.
מה היא הערת אזהרה: הערה שנרשמת במרשם המקרקעין ואומרת את הדבר הבא – קיומה של התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
קיימים היתרי בניה?
מה מותר לבנות על פי אישור הרשויות? אם לא התקבל עדיין היתר , יש לוודא שזמן קבלת היתר הוא עד לתאריך מסוים , לאחר תאריך זה יש בידכם אפשרות לביטול החוזה אם לא התקבל היתר בניה.
מה הוא המפרט התטכני ותכנון של הדירה?
צריך לדעת מה גודל של כל יחידה בדירה אם זה חדר, שירותים, מחסן ועוד. טוב לדעת את גודל החדר כשטח במטר רבוע .אבל , האם תוכלו לסדר את החדר כך שכל ריהוט יכנס וימוקם במקום נוח?האם ניתן לבצע שינויים כמו הזזת קיר? תנסו להבין ולדמיין איך יראה החדר והאם זה מתאים לכם. בנוסף חשוב לבדוק את כיוונוי האוויר ואת מספרם. זה משפיע על מחיר הדירה. דירה עם שלושה כיווני אוויר כנראה תהייה יותר יקרה מדירה בעלת שני כיווני אוויר. יש חשיבות והשפעה על מחיר הדירה גם לכיוון בהם פונים כיווני האוויר.
איזה מוצרים כלולים בדירה? מה המפרט הטכני מציע? תבדקו את הנקדות החשובות לכם ואם הן לא מופיעות במפרט , תשאלו מה תהייה עלות השידרוג. תקראו את האותיות הקטנות של המפרט הטכני.
מה הוא מחיר הדירה?
האם המחיר כולל מע"מ? אם לא ,נכון לפברואר 2020, יש להוסיף למחיר עוד 17% .
בדרך כלל המחיר לא כולל שינויים ותוספות, לכן חשוב לבדוק מה גובה הזיכוי על הפרטים שביקשתם להוריד או להחליף ומה המחיר לכל שינוי . מה הם מחירי החניה, המחסן. קורה שבזמן הבניה יש "חלון הזדמנויות" בו ניתן לבצע שינויים ללא תוספת תשלום.
מחיר הדירה הוא לא המחיר הסופי יש להוסיף את העלויות הנוספות המפורטות במאמר העלויות הנוספות ברכישת דירה .
עורך דין
רצוי מאוד לקחת עו"ד מטעמכם שיגן על האינטרסים שלכם, ולא להסתפק בעו"ד של הקבלן. במקרה כזה תצטרכו לשלם לשני עורכי דין אבל מצד שני תוכלו לישון בשקט, לא לדאוג שחתמתם על חוזה לרכישת דירה שכבר נמכרה למישהוא אחר.
מה חשוב לבדוק בקבלת הדירה?
מה חשוב לבדוק? את הכל! תפעילו , תפתחו את כל מה שניתן, מים ,חשמל, חלונות, דלתות בכל המקומות כולל ברזי כביסה. סתימות: תנו למים לרדת כמה דקות, האם הזרימה טובה ולא מצטברים מים בירידה לביוב. ישנם מצבים בהם הסתימה מתגלה כמה ימים או חודשים לאחר הכניסה לדירה ,לאחר שרוב הדיירים כבר התאכלסו. לשם כך יש ביטוח לדירות החדשות.
תבדקו את הקירות ואת התיקרות ,האם יש כתמים המעידים על רטיבות. האם הצבע אחיד ואין סדקים, האם הריצוף ללא שריטות או סימני שבר, הרובה ממלאה את המרווחים והם שווים.
איזה משכנתא לקחת ?
בכל נושא המשכנתאות תוכלו לקרוא בהרחבה כאן
כמו בכל רכישת מוצר, אתם עושים בדיקות ומחפשים אחר המלצות וביקורות, כשבאים לרכוש מוצר ,כנראה הכי יקר בחייכם – דירה, חשוב לעשות בדיקות ולשכור את שירותי אנשי מקצוע, כך תרוויחו ידע וניסיון ותחכסו את הטעויות שיכולות לקרות.
עומדים לפני רכישת דירה מהקבלן?
התקשרו אלינו עכשיו לקבלת ייעוץ משכנתאות ופרטים על האפשרויות העומדות בפניכם.
איתי מרדיקס יועץ משכנתאות – 052-6007476
משרד -074-7419441
ניתן לבקר גם בעמוד הפייסבוק שלנו
Facebook.com/MardixFinance
בניית אתרים