הגיע הזמן לרכישת הדירה, אולי יותר נכון להגיד, מצאתם סוף סוף את הדירה שמתאימה לכם ומתאימה לתקציב שלכם ולהוצאות שתוכלו לשאת. האם חישבתם וכללתם את כל ההוצאות ברכישת הדירה?
כמובן יש את עלות הדירה ,סכום כולל המצויין בהסכם מכירת דירה, שעליו תחתמו. על זה צריך להוסיף עוד מספר סעיפים, שאת חלקם או את רובם יתכן ולא לוקחים בחשבון כהוצאה על רכישת הדירה, אלה הם הוצאות נלוות שנפרט אותם:
תשלום מס רכישה
שיעור המס שתשלמו משתנה ומוגדר בהתאם למחיר הדירה, ישנם הנחות ופטורים לזכאים שיתגוררו בדירה הנרכשת:( עולים חדשים, בעלי נכות, מכירה לקרוב משפחה או לבן/בת זוג) . נכון לכתיבת שורות אלה , נובמבר 2019 , עד לגובה של 1,696,749 ש"ח ברכשית דירה יחידה יש פטור מלא מתשלום מס רכישה. לאחר מכן המס מחושב בצורה הדרגתית ומתחיל מ % 3.5. ברכישת דירה שניה, להשקעה, מס הרכישה עומד על % 8 כבר מהשקל הראשון.
תשלום לאנשי מקצוע
מתווך
– ככל הנראה ננסה להמנע מרכישת דירה בעזרת מתווך, כדי לא לשלם את העמלה על עבודתו שנעמדת על כעד % 2 מעלות הדירה. נכון להיום ההערכה היא כי כשליש מעסקעות נדל"ן מתבצעות דרך תיווך. ישנם מקרים בהם כדאי לשלם את דמי התווך, בהם העסקה היא משתלמת. אם המתווך מחזיק בבלעדיות מכירה על דירה או דירה אשר מעורכת בשווי הנמוך משווי השוק. במקרים בהם המתווך מבקש לחתום על חוזה עבודה מולו, תשימו לב על איזה סעיפים בדיוק אתם חותמים.
עורך דין
– שכר טרחה של עו"ד בזמן רכישת דירה מהקבלן עומד על % 0.5 או 5,000 ש"ח , בתוספת מע"מ, הנמוך מבין השניים, כך נקבע בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות) תשע”ה- 2018.
ברכישת דירה יד שניה ,שכ"ט נע בין % 0.5 עד ל % 1.5, בתוספת מע"מ. גובה שכ"ט תלוי בשווי הנכס, מהות העסקה ומשך זמן הטיפול שנדרש בעסקה. עלויות אלו הן בגדר המלצות בלבד, בסופו של דבר מדובר בשוק פתוח בו כל עו"ד קובע וגובה את שכ"ט סביר מבחינתו.
בבחירת עו"ד חשוב להתייחס לנקודות הבאות: המלצות, ניסיון בטיפול עסקה הדומה לשלכם (יד ראשונה או שניה, מיקום, באם מדובר במספר גורמים המעורבים בעסקת רכישה/ מכירת הדירה לדוגמא יורשים )
במהלך תהליך רכישה או מכירת הנכס תצטרכו לשלם אגרות שונות לרשויות ,סך ההוצאות עומד על מספר מאות שקלים.
שמאי
– במידה ולקחתם משכנתא, הבנק יעביר אליכם רשימה של כשלוש שמות שמאים העובדים עם הבנק ומוסמכים על ידו לבצע שמאות לדירה שאתם עומדים לקנות. העלות נעה בין 450-2000 שקלים, תלוי בגודל ומחיר הנכס שאתם רוכשים.
ישנה אפשרות לקחת שמאי באופן פרטי, העלות תהיה יקרה יותר ,אבל תקבלו הערכת שמאות רחבה יותר. מומלץ לקחת את אחד השמאיים מהרשימה של הבנק. כך תחסכו בעליות, כי תשלמו רק על שירות של שמאי אחד. מטרתו היא להעריך את השווי של הנכס על ידי בחינה הנדסית, תכנונית ומשפטית .הוא יתן סקירה של כל הסוגיות העולות מהבדיקה. שמאי מטעם הבנק מטרתו להעריך את שווי הנכס המשמש כבטוחה לבנק, במידה והמשכנתא לא תשולם. השווי מוערך בדרך כלל כשווי הנכס במכירה מהירה , לפעמים שווי נמוך יותר מהשווי האמיתי של הנכס.
יועץ משכנתא
– יעוץ מיועץ מנוסה יחסוך בסך הוצאות המשכנתא. לשיקולכם אם לקחת שירות מלא הכולל בניית תמהיל לפי יכולות תשלום ותוכניות עתידיות שלכם, ביצוע מכרז בין הבנקים ומסע ומתן על ריביות, ליווי מלא עד לחתימה בבנק על קבלת משכנתא. שירות של ליווי חלקי יעלה 5000 -3000 ש"ח וליווי מלא בין 6000-12000 ש"ח בממוצע. תלוי בחברת יעוץ , ניסיון ומורכבות התיק. במקרים מורכבים ולא סטנדרטיים, כמו קושי בקבלת אישור עקרוני למשכנתא, העלויות יהיו גבוהות מהמקובל בשוק.
הוצאות ריבית
מתקשר לסעיף הקודם, ריביות על הלוואת ומשכנתא יכולות להסתכם לאורך שנים למאות אלפי שקלים. תוכלו לבדוק בגוגל בחיפוש אחר – "מחשבון עלות משכנתא" את העלויות שלכם באופן אישי, סך התשלום יהיה מחולק לתשלום הקרן ותשלום הריבית. תכנון נכון ויסודי של מחיר הדירה מול הון עצמי וסך ההלוואות שעליכם לקחת ,כולל משכנתא, תחסוך עד מאות אלפי שקלים, כן כן .. מאות אלפי שקלים!
שיפוץ הדירה
השיפוץ יכול להיות נצחי, ללא סוף ותחתית, כך גם העלויות . לכן חשוב לתכנן מראש את השיפוץ עם לוחות זמנים ברורים וכך גם עלויות. תוסיפו כ % 30 נוספים כך תקבלו מחיר שיפוץ סופי, כי בשיפוץ ,כמו בכל שיפוץ, יש הפתעות.
מעצב פנים – בהתאם לתקציב שלכם, ניתן להיעזר בשירותיו של מעצב פנים אשר יתכנן את מראה הדירה על פי הדרישות והצרכים שלכם. את יישום התוכנית תוכלו לפרוס למספר שנים. כך לא תהיו לחוצים מבחינת הוצאות בטווך הזמן המיידי של מעבר לדירה החדשה ,שגם ככה לחוץ ומלא מתח. מצד שני תהיה בידכם כבר תוכנית שעל פיה תתחדשו במוצרים לבית ובשיפוצים קוסמטיים לאורך השנים הבאות לאחר המעבר לדירה החדשה. עלויות מעצב פנים יכולות לנועה בין 2000 שח לעשרות שקלים, תלוי בשם ,ניסיון ומספר החללים בדירה שתבקשו לעצב.
הוצאות הובלה – תחילה, אתם צריכים להחליט אם ברצונכם לשכור מובילים מקצועיים או מישהוא בעל רכב גדול , מסחרית, או גרר עם עגלה. במידה ויש לכם חפצים כבדים וגדולים, ריהוט ומוצרי חשמל, כנראה שתעדיפו לקחת מובילים מקצועיים שיעשו את העבודה בצורה מהירה ו "עדינה" בלי לשבור או לשרוט את רכושכם.
עלויות נוספות יתכן ויהיו לכם:
כדי לחסוך בזמן וימי חופש על מעבר דירה ,תשקלו לקחת שירותי אריזה.
תבדקו האם אתם צריכים מנוף הרמה כדי להכניס חלק מהרהוט לתוך הדירה.
טיפים לסבלים- לא מחייב ,אבל אם תתנו חלק מהטיפ בתחילת העבודה, יתכן והעבודה תתבצע מהר יותר ובעדינות ,מה שישמור על חפציכם.
הוצאות על הובלה יכולים לנוע בין מספר מאות למספר אלפים של שלקים, תלוי בשירותים שתזדקקו להם.
רכישת ריהוט ומכשירי חשמל
בהתאם לסעיף של שיפוץ דירה ומעצב פנים, כבר תדעו מה תצטרכו. השאלה היא מתי, מתי לרכוש את הכל. אם התקציב מאפשר, נוח ומשתלם יותר לקנות את כל הדרוש לפני כניסתכם לדירה, כך תוכלו לחסוך בעלויות של הובלה, לקבל הנחה על רכישה גדולה וכו'.
הוצאות דיור שוטפות הנילוות לרכישה ולבעלות על דירה
הכוונה ל: ארנונה, מים, חימום, קירור, ועד בית או דמי ניהול, ביטוח מבנה ותכולה , תיקונים ותחזוקה. איך תוכלו לבדוק מראש את כל זה? תבקשו מדייר קודם את חשבונות ארנונה, חשמל ומים או פשוט תשאלו אותו . כך תוכלו להעריך ביתר דיוק את ההוצאות שלכם. תוסיפו כ 10% על ההערכה שלכם ותקבלו הוצאות מדויקות יותר, כי כמו בשיפוץ, כך גם בהוצאות שוטפות יש הפתעות..
כפי שאתם מבינים לאחר קריאת שורות אלה, סך העלויות עד לכניסה לדירת מגורים , גבוהה במספר אחוזים מעלות הדירה עצמה. לכן, כדי לא לפגוע ברמת חיים שהתרגלתם אליה, חשוב להיפגש, להתיעץ עם איש מקצוע. בשיחה תציינו את התוכניות שלכם לעתיד, כך היועץ יבנה ויבחר מסלולי משכנתא המתאימים באופן אישי לכם ותוכלו לעמוד בתשלומי משכנתא החודשיים בלי "להחנק" ולהצטמצם בהוצאות .
התקשרו אלינו עכשיו לקבלת ייעוץ משכנתאות ופרטים על האפשרויות העומדות בפניכם.
איתי מרדיקס יועץ משכנתאות – 052-6007476
משרד -074-7419441
ניתן לבקר גם בעמוד הפייסבוק שלנו
Facebook.com/MardixFinance
בניית אתרים