רכישת דירה ללא הון עצמי – האם אפשרי?

באו נעשה סדר באחוזי המימון של הבנק :

דירה ראשונה –  הבנק יתן מימון  עד ל % 75 מערך הדירה (על פי הערכת השמאי)

שיפור הדיור – אתם רוצים לשפץ את הדירה הקיימת, להרחיב אותה או לעבור לדירה יותר טובה , יותר גדולה  , הבנק יממן עד 70% מערך הדירה החדשה, בתאי שאתם מוכרים את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים.

דירה להשקעה– החלטתם לקנות דירה נוספת, ואתם מעוניינים להשאיר את הדירה הראשונה ברשותכם, אתם נחשבים כמשקיעים והבנק יתן מימון עד ל 50% מערך הדירה.

לצורך רכישה של דירה ראשונה, תצטרכו לארגן הון עצמי בגובה של  עד % 25 מערך הדירה.

עם עליית המחירים על הדירות החדשות וגם על דירות יד שניה, זוג צעיר יתקשה למצוא את מלוא הסכום של ההון העצמי לרכישת הדירה . ישנם מספר פתרונות שיעזרו לזוג למצוא את הסכום המשלים לרכישת הדירה הראשונה.

בקשת עזרה מבני משפחה :

אם יש באפשרותכם לבקש כספים מהורים או קרובי משפחה, כהלוואה או מתנה, זה כנראה יהיה הפתרון הטוב ביותר מבין כל הפתרונות שנפרט בהמשך . חשוב ביותר לסכם את תנאי ההחזר ; לאיזו תקופה ההלוואה, האם ההחזר הוא כל חודש או רק בסוף התקופה? באיזה ריבית ,אם בכלל, אולי חלק מהסכום הוא מתנה?

מישכון הנכס – משכון דירת ההורים . ניתן לקבל הלוואה עד לגובה של % 50 משווי הנכס של ההורים. במידה וקיימת עדיין משכנתא על הדירה, סך ההלוואות לא יעלה על % 50 משווי הנכס.

לדוגמא: השמאי מעריך את שווי הנכס של ההורים ב 2 מיליון ₪ , על הנכס הזה נשארה משכנתא בגובה של 250,000 ₪. 50% משווי הנכס :

1 מיליון ₪ . הלוואה שניתן יהיה לקחת כמשכון הנכס תהייה בגובה של עד 750,000 ₪  (מיליון פחות 250,000 ₪ ) .

לקיחת הלוואה משלימה

ללא בטחונות, על חשבון פנסיה, חסכונות או קרנות השתלמות. הלוואה  בסיכון נמוך מכיוון שהקרן משמשת כבטוחה להעמיד נגד ההלוואה. לרוב, תנאי ההלוואה טובים ,מכיוון שסכום ההלוואה הוא אחוז מסוים מסכום כספים שכבר מופקדים ושייכים לכם אך לא נזילים . להלן אחוזים מגובה החסכון שעליהם ניתן לקבל הלוואות:

קרנות פנסיה: עד 30% מהתגמולים, לא כולל מרכיב הפיצויים.

קופות גמל: עד 80% מסכום החסכון הנזיל ועד 30% מסכום החסכון הלא נזיל.

קרנות ההשתלמות: עד 80% מסכום החיסכון הנזיל  ועד 50% מסכום החיסכון הלא נזיל.

סכום ההלוואה , גובה הריבית וההצמדה למדד משתנה ותלוי בגופים הפיננסיים ובמצב המשק, כמו כן תלוי בתקופת ההלוואה. רוב ההלוואות ניתנות לתקופה של בין שנה לשמונה שנים. חשוב לציין , כי ניתן להעביר כספים מגוף פיננסי אחד לשני ,בו יתכן ותקבלו תנאים טובים יותר להלוואה.

לקנות דירה בפרויקט של מחיר למשתכן

אחוז המימון בפרויקט כזה יכול להגיע עד ל % 90 מגובה מחיר הדירה,  כיוון שהזוכים מקבלים אפשרות לרכישת דירה בהנחה משמעותית היכולה להגיעה עד ל 20% משווי הדירה בשוק.

דוגמא: הזוג זכה בדירה שמחירה בשוק היא 1,200,000 ₪. מכיוון שמדובר במחיר למשתכן, הדירה נמכרת לזוג במיליון ₪. הבנק יכול להעמיד לזוג משכנתא בגובה של עד 75% מגובה מחירה בשוק – 1,200,000 ₪ . מדובר במשכנתא של 900,000 ₪ . הזוג חייב להשלים הון עצמי של 100,000 ₪ בלבד, ולא 250,000 ₪ אם היה מדובר במחיר הדירה הרגיל (של השוק).

בנוסף המדינה מעניקה מענק בגובה של ₪ 40,000-60,000 לרוכשים דירה  בעיר מסויימת, כעידוד המדינה להתגורר בפרפריה.

• נקודה חשובה שצריך לקחת בחשבון כאשר שוקלים לרכוש דירה ללא הון עצמי:

הלוואה חיצונית שנועדה להגדיל את ההון העצמי יתכן  ותביא למצב בו תוכלו ללוות פחות כסף למשכנתא, או לקחת משכנתא בתנאים פחות נוחים. במילים אחרות, לרוב המשכנתא תהיה זולה יותר ככל שיהיה לכם הון עצמי גדול יותר.

אפשרות נוספת היא לרכוש דירה זולה יותר במקום מרוחק מהמרכז. כידוע ,מחירי הדירות עולים לאורך הזמן, גם אם לא מדובר בדירה הנמצאת במרכז הארץ. כך אם יש בידכם הון עצמי לא גבוהה של כ ₪  150,000 , ניתן לקנות דירה ראשונה במחיר של  ₪ 600,000  ולקבל משכנתא של 75%.  כן, קיימות עדיין דירות בשווי של ₪ 600,000  בפרפריות , את הדירה תוכלו להשכיר מה שיכסה חלק מהתשלום החודשי  של המשכנתא. על היתרונות והחסרונות ברכישת דירה בפרפריה, נפרט במאמר המשך.

יש מגוון אפשרויות לרכישת הדירה ללא הון עצמי. כדי לדעת מה היא הדרך הנכונה  , הזולה והמתאימה לכם באופן אישי , מומלץ להיעזר באיש מקצוע .

התקשרו אלינו עכשיו לקבלת ייעוץ משכנתאות ופרטים על האפשרויות העומדות בפניכם.

איתי מרדיקס יועץ משכנתאות – 052-6007476
משרד -074-7419441

ניתן לבקר גם בעמוד הפייסבוק שלנו
Facebook.com/MardixFinance