להלן 8 טיפים אשר יעזרו לכם לשלם פחות על המשכנתא חדשה , כנראה ההלוואה הגדולה ביותר שתקחו אי פעם בחייכם:
1) הקטינו את אחוזי מימון של המשכנתא
2) תבדקו את קצב ירידת החוב
3) תקצרו את תקופת המשכנתא
4) תחשבו קדימה – תכנון עתידי
5) מה עושים ומה לא עושים בפגישה עם יועץ משכנתא בבנק
6) ככל שהקנס גבוה יותר הכדאיות למיחזור דווקא עולה ולא יורדת
7) לא מומלץ להתייעץ עם הבנק לגבי כדאיות המיחזור
8) חשוב לבדוק גם את התשלום החודשי בסוף תקופת המשכנתא
להלן פירוט של כל אחד מהטיפים
1) אחוזי מימון של המשכנתא
החל מ 2016 הבנק המסחרי חויב על ידי בנק ישראל ,כחלק מהפיקוח והימנעות ממשבר הבא , לשים סכומי כסף בצד על כל סכום כסף שמלווה.
ישנם מדרגות של אחוזי מימון בהם הבנק מחוייב לשים כספים בצד. עד לגובה של 45% מעלות הדירה , אין צורך בשמירת כספים בצד, לכן הריבית שתקבלו כשתקחו מימון יחסית נמוך, מתחת ל 45%, תהייה נמוכה יחסית. בין 45% ל 60% תקבלו ריבית בינונית ומעל ל 65% עד ל 75% תהייה הריבית הגבוהה ביותר.
מחיר למשתכן – במקרה של מחיר למשתכן, ניתנת הנחה על מחיר הדירה, כך שמי ש"זכה " בהגרלה משלם בפועל מחיר הנחה אבל מבחינת הבנק עלות הדירה היא העלות השוק , זאת אומרת מחיר מלא. לכן אם אתם באים לקחת משכנתא, תבדקו אם תוכלו להוריד את אחוז המימון לדרגה הבינונית או הנמוכה , כך תקבלו ריבית עדיפה יותר.
מחזור משכנתא – אם מדברים על התקופה הנוכחית ,סביר להניח כי מחיר הדירה עלה וגובה המשכנתא ירד , כי חלק ממנה כבר שולם. התוצאה היא שנשאר לכם אחוז מימון נמוך בהרבה ממה שהיה בתחילת תקופת המשכנתא, אם תבדקו אופציה של לקיחת משכנתא חדשה ותשלום מלא של המשכנתא הישנה, מה שנקרא מיחזור משכנתא, כנאה שתקבלו ריביות נמוכות כיוון שתמצאו בדרגת מימון נמוכה יותר.
אם נגשים לבנק ממנו לקחתם את ההלוואה, הבנק מתייחס למחיר ה"ישן" כי הוא לא מבקש הערכת שמאי עדכנית. אם תגשו לבנק אחר, הבנק יבקש הערכת שמאי, מה שיעלה את שווי הדירה וכך אחוז המימון שלכם ירד .
2) לבדוק את קצב ירידת החוב
יש מספר יתרונות בלהוריד את החוב בתקופה הקצרה ביותר:
- ניתן יהיה לממן עסקאות נוספות באמצעות הדירה המשועבדת – תוכלו לקחת משכנתא על הנכס הקיים , בגובה של עד 50% משווי הנכס. זאת אומרת שאם לפני עשור לקחת 75 % משווי הנכס, והיום נשאר לכם לשלם פחות מ 35% , הבנק יתן לכם משכנתא בגובה ההפרש – 15%, בנוסף למשכנתא
- ניתן לשדרג את הדירה הקיימת לדירה גדולה יותר- למכור את הדירה הראשונה, ובכך לסגור את החוב שישאר קטן עד כמה שניתן, מה שיאפשר לרכוש דירה גדולה יותר בעזרת ההון העצמי שגדל ומשכנתא.
- תשלמו פחות על ההלוואה – אם תעשו מיחזור משכנתא, אפילו באותו הבנק, בלי הערכה מחודשת של שמאי, סכום המשכנתא שישאר יהיה נמוך יותר ,מה שאומר שאחוז המימון גם נמוך וכפי שנכתב בסעיף הראשון, הריבית תהיה יותר נמוכה ככל שתרדו באחוזי המימון.
3) קיצור תקופת המשכנתא
לרוב, הלווים מסתכלים על התשלום החודשי, האם הוא עומד ביכולות שלהם, זה חשוב אבל חשוב גם לבדוק אם תוכלו לצמצם בתקופה של כל מסלול ומסלול בתמהיל המשכנתא שלכם. יש מסלולים עם תקופות של 5, 10 ו 15 שנה, אבל אם תבחרו את אותו המסלול ותקצרו את אורכו אפילו בשנה, תוכלו לחסוך אלפי שקלים בתשלומי הריבית, תלוי בסכום ההלוואה.
4) תכנון עתידי
כפי שצויין בסעיף הקודם, בזמן בדיקת יכולת ההחזר מתייחסים לזמן הווה, לא מתכננים את יכולת ההחזר העתידית. האם ההוצאות יהיו גדולות יותר , מה יקרה עם הכנסות , האם תרצו לעשות חופשות בחול , לשפץ לאחר תקופה או אולי יתקבל סכום כסף נכבד מעבודה, מספר הילדים שמתוכנן או לא מתוכנן וכד'.
5) מה עושים ומה לא עושים בפגישה עם יועץ משכנתא בבנק
בהגעה לפגישת ייעוץ, עם יועץ משכנתאות בבנק, תתלבשו בהתאם. לבוש רשמי ומסודר , מצד שני לא מוגזם.תהיו בקיאים בנתונים ומושגים כלליים . תבואו עם התמהיל שמשרת את הצרכים שלכם, ואל תתפתו להצעות של הבנק. תגיעו עם כל המסמכים הדרושים וגם אם מתאפשר מסמכים נוספים המסבירים את היתרון של רכישת הדירה ואת היכולות שלכם לעמוד בתשלומים . אם הדירה היא להשקעה אז את התוכנית העסקית על הנכס . בגדול כל דבר שיכול לשרת אותכם .
6) ככל שהקנס גבוה יותר, לא אומר שכדאיות המיחזור יורדת
כיוון שהקנס הוא פונקציה ישירה של שיעור החיסכון במיחזור, ככל שהקנס גבוה יותר כך גם עולה החיסכון הכללי.
יש החושבים שאם הקנס גבוה אז עדיף להמשיך עם המסלול כי אחרת הקנס "יוכל" את כל החסכון, ההפך הוא הנכון. לאחר סגירת מיחזור המסלול, ניתן לקחת מסלול עם תקופה קצרה יותר, מה שיחסוך בריבית, כפי שהוסבר בסעיף מספר 3.
7) לא מומלץ להתיעץ עם הבנק לגבי כדאיות המיחזור
בנק הוא גוף מסחרי, בעצם עסק. אנחנו הלקוחות שלו, שקונים ממנו כסף. האינטרס של הבנק למכור את הסחורה שלו, הכסף, במחיר הכי יקר מבחינתו. לכן כשבאים להתייעץ עם הבנק ,האם כדאי לקחת מוצר אחר שיעלה יותר זול לנו ולהחליפו במוצר שאנחנו משלמים עליו מחיר גבוה יותר, התשובה של הבנק כנראה תהייה שלילית עם הסברים שישמעו מאוד הגיוניים. לדוגמא: כפי שהוסבר בסעיף 6, קנס גבוה מרתיע מלבצע מיחזור משכנתא.
8) בדיקת התשלום החודשי בסוף תקופת המשכנתא
מומלץ לבצע בדיקה של תשלומי סוף תקופה אצל גורם ניטרלי . ישנם מקרים בהם הבנק לא מתחשב בכל המדדים כאשר בא לחשב את התשלום האחרון של המשכנתא. לדוגמא, במסלול צמוד מדד, יתכן ובכלל לא יתחשב במדד או יתחשב במדד הנוכחי ,שהוא נמוך יחסית ולא מייצג . צריכים לקחת ממוצע של המדדים על פי תקופת המשכנתא. אם המשכנתא היא ל 25 שנה , ניקח ממוצע של מדדים 25 שנה אחורה. דוגמא נוספת היא מסלול משכנתא בריבית הפריים . היום גם הפריים נמוך, לכן כפי שהוסבר בדוגמא עם המדד, צריכים להתחשב בריבית הפריים הממוצעת לתקופה.
התקשרו אלינו עכשיו לקבלת ייעוץ משכנתאות ופרטים על האפשרויות העומדות בפניכם.
איתי מרדיקס יועץ משכנתאות – 052-6007476
משרד -074-7419441
ניתן לבקר גם בעמוד הפייסבוק שלנו
Facebook.com/MardixFinance
בניית אתרים